É de fundamental importância que as administrações dos condomínios e seus síndicos observem os critérios legais e técnicos de suas responsabilidades no tocante a reformas em seus condomínios nas áreas comuns e unidades autônomas.
Os serviços de consultoria de engenharia preventiva no tocante a NBR 16280 – REFORMAS EM EDIFICAÇÕES é de extrema valia para os administradores condominiais que por falta de formação técnica necessária ou de disponibilidade não consegue se prestar a prévia avaliação, aprovação e fiscalização das obras de reformas e melhorias do empreendimento.
O Código Civil Brasileiro em seu CAPÍTULO VII - Do Condomínio Edilício, Art. 1.336 registra que são deveres do condômino entre outros itens, os seguintes: (...) II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Determina o Art. 1.346 ser obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Na Seção II do citado código no tocante a Administração do Condomínio o Art. 1.348 registra que compete ao síndico: (...) II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; IX - realizar o seguro da edificação.
Já o Código de Processo Civil em seu Art. 75 estabelece que o administrador e/ou síndico são representantes ativos e passivos do condomínio em juízo.
Inúmeras são os municípios brasileiros que por leis próprias em vigor que regulamentam e exigem a observância dos critérios normativos e da existência do engenheiro de manutenção predial nos empreendimentos condominiais habitacionais, comerciais e industriais.
A NBR 16.280 – REFORMA EM EDIFICAÇÕES – SISTEMA DE GESTÃO DE REFORMAS – REQUISITOS
Esta norma estabelece ser obrigação do responsável legal da edificação (síndico), no tocante a reformas e manutenções em áreas autônomas e comuns, as seguintes atividades:
Responsabilidades do Síndico antes do início da obra de reforma:
Disponibilizar os requisitos e ações necessárias para realização de reformas além das previstas na convenção de condomínio e regimento, quando condomínio, (ex.: doc. Exigíveis, horários de trabalho, trânsito de insumos e prestação de serviços, projetos, entre outros);
Requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observadas nas normas pertinentes vigentes;
Receber as documentações ou propostas da reforma;
Encaminhar a proposta da reforma para análise técnica e legal;
Formalizar, com base na análise, resposta à solicitação nos seguintes termos e justificativas (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado);
Autorizar a entrada na edificação de insumos e pessoas contratadas para realização dos serviços de reforma somente após atendimento a todos os requisitos do plano de reforma;
Promover a comunicação e disseminação entre os demais usuários sobre as obras de reforma na edificação que estiverem aprovadas;
Responsabilidades do Síndico durante as obras de reforma:
Verificar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma, para assegurar condições necessárias à realização segura das obras;
Cumprir e fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas, em atendimento à convenção, ao regimento interno e às determinações da assembleia, quando condomínio;
Tomar as ações legais necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários;
Responsabilidades do síndico após as obras de reforma:
Vistoriar ou delegar para terceiros as condições de finalização da obra concluída;
Receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;
Encerrada a obra nos termos descritos, cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;
Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluindo o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.
São de passíveis de Elaboração de Projeto e Documentos Legais, Anotações de Responsabilidade Técnica, análise e aprovação da administração todas as reformas em áreas comuns ou autônomas dos seguintes sistemas (NBR 16280):
HIDROSSANITÁRIOS
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais
Ar-condicionado, ventilação, exaustão.
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais
Novos componentes à edificação
A instalação de qualquer componente à edificação, não previsto nos projetos originais ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício, ou memorial descritivo. Qualquer obra que implique alteração de áreas da edificação ou de unidade autônoma
Revestimentos
Troca de revestimentos com ou sem uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior.
Vedação
Qualquer reforma que interfira na integridade, alteração de disposição original, retirada ou inserção de novos elementos de vedação.
Esquadrias e fachadas-cortina
Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes com especificação diferente a originalmente projetada.
Reforma ou substituição de componentes com manutenção das características originais
Impermeabilizações
Qualquer reforma que interfira na integridade, alteração de disposição original, retirada ou inserção de novos elementos de impermeabilização.
Prevenção e combate a incêndio
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais
Instalações Elétricas
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais
Instalações de Gás
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais
Automação
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais.
Forro de Gesso
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais
Bancas de Mármore, granitos e/ou pedras naturais.
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais
Equipamentos industrializados
Qualquer reforma para instalação de equipamentos industrializados, com características diferentes das previstas originalmente em projeto.
Reforma para continuidade de uso do equipamento
Dados de comunicação
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado
Reforma de dispositivos com manutenção de características originais
Estrutura
Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como:
· Furos e aberturas;
· Alteração de seção de elementos estruturais;
· Alteração do carregamento previsto no projeto;
· Que implique aumento ou redução de carga;
· Reforços estruturais;
· Recuperação estrutural;
· Restauro estrutural;
· Alteração de área construída;
· Alteração da função ou uso da edificação ou de partes;
· Remoção ou acréscimo de paredes.
Na contramão do devido processo legal, muitas vezes por desconhecimento dos riscos ao empreendimento inerentes à execução de obras em condomínios verticais, das responsabilidades legais cível e criminais da administração e do condôminio que por excesso ou inobservância da legislação e normativa para cada obra, ou até mesmo por opção de economia, muitos condomínios não contam com o devido assessoramento de engenharia preventiva, assumindo riscos a segurança das edificações, comprometimento da eficiência das instalações e de morte de seus usuários e sanções legais.
A Engenharia Preventiva deve ser vista como um investimento! Através dela os responsáveis do condomínio elegem profissional de sua confiança, que deve avaliar os limites admissíveis das instalações (estrutural, elétrica, hidráulica, etc.) do empreendimento, orientar os responsáveis técnicos das obras em áreas comuns e unidades autônomas, estes por muitas são inexperientes em obras em edifícios verticais.
A prévia análise e adequações de projetos e métodos executivos aceitáveis para o empreendimento, o registro destas atividades, e a devida fiscalização, confere a administração de forma preventiva a mitigação de riscos inerentes a obras mal planejadas, e busca assegurar que as interferências às instalações a fim de que não ultrapassem seus limites admissíveis.
José Edvaldo Moreira Costa Júnior
Engenheiro Civil, de Segurança do Trabalho e Perito Judicial.
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